鷹見会計事務所
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不動産所得 2008/3/22
会計・税務用語集
1.不動産所得とは
   不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得
  をいいます。
   通常の家屋、貸室、土地の貸付けによる所得の他、次のようなものも含みます。
   A 土地、家屋の屋上や側面、塀などに取り付けるネオンサインや広告看板の使用料収入
   B 建物を賃貸する際に取得する権利金等

2.不動産所得に必ずしも含まれないもの
   @ 借地権等の譲渡による所得 → 譲渡所得
   A 借地権、地役権の設定による権利金収入 → 不動産所得又は譲渡所得
   B 不動産業者が販売用土地を一時的に賃貸 → 事業所得
   C 不動産の販売、仲介、斡旋 → 事業所得
   D 食事付きで貸室を賃貸 → 事業所得又は雑所得
   E 総トン数20トン未満の船舶の貸付け → 事業所得又は雑所得

3.不動産所得の計算
 (1) 不動産所得の金額
   a) 白色申告 → 「 総収入金額−必要経費 」
   b) 青色申告 → 「 総収入金額−必要経費−青色申告特別控除額 」
 (2) 青色申告特別控除
    規模の程度に応じて以下の金額が所得控除されます(下記参照)。
     事業的規模  → 65万円
     非事業的規模 → 10万円
 (3) 必要経費(主なもの)
    修繕費、火災保険料、減価償却費、固定資産税、共有部分の水道光熱費、管理費等

4.不動産貸付規模の相違に伴う税務
 (1) 貸付規模によって異なる税務上の取扱い
    貸付規模が事業的規模か非事業的規模かの違いにより税務上の取扱いが異なります。
   a) 専従者給与又は専従者控除
     @ 事業的規模 ・・・・事業専従者給与(青色申告)又は事業専従者控除(白色申告)が
                   認められます。
     A 非事業的規模・・・専従者給与も専従者控除も認められません。
   b) 青色申告特別控除
     @ 事業的規模 ・・・・最高65万円となります。
     A 非事業的規模・・・最高10万円となります。
   c) 固定資産の取り壊し、火災等により生じた資産損失額
     @ 事業的規模・・・・全額が必要経費となります。
     A 非事業的規模・・・その年の不動産所得の金額(資産損失控除前)を限度として必要
                   経費となります。
   d) 債権(未収地代家賃)の回収不能の取扱い
     @ 事業的規模・・・・全額が損失発生年において必要経費となります。
     A 非事業的規模・・・収入に計上した年分に遡って回収不能に対応する所得がなかった
             ものとみなされます。従って、その損失が確定申告後に発生した場合には、
             損失発生日から2ヶ月以内に更正の請求をする必要があります。
   e) 1年を超える期間に係る賃貸料収入の計上方法
     @ 事業的規模・・・・継続的記帳等の要件のもとで当期の貸付期間対応分のみを収入と
             することができます。
     A 非事業的規模・・・貸付期間対応はできず、全額を収入に計上します。
 (2) 事業的規模の判定
   a) 次のいずれかの要件を満たしている場合は、特に反証のない限り事業的規模と認められ
     ます。
     @ 貸間、アパート等については独立した室数がおおむね10室以上
     A 独立家屋の貸付けについてはおおむね5棟以上
     B 貸室と独立家屋を共に貸し付けている場合は、
        「独立家屋数×2+貸室数」 が10以上

   b) 土地の貸付けについては、前記@の形式基準を参考に次のように判定されます。
       土地貸付け件数5件=貸間1室
   c) 前記の形式基準によらなくても、貸付資産の規模や賃貸料の収入状況などから社会通念
     上事業的規模と判断されれば税務上も認められます。

5.賃貸収入の計上基準
 (1) 原則的取扱い
   a) 契約・慣習によって支払日が定められている場合は、その支払日。
    ※ 翌月分の家賃を当月末までに支払う契約において未収の場合は未収入金として計上
     しなければなりません
   b) 契約・慣習によって支払日が定められていない場合は、実際に支払を受けた日
 (2) 特例
    継続的に記帳をし、かつ、未収・前受収益を適正に計上している等の要件を満たしている場
    合は、その貸付期間に対応する部分を収入金額とすることが出来ます。
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